REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts） - 房地产投资信托基金。是一种房地产资产证券化的工具

房地产投资门槛高，流动性差，交易成本高。房地产不适合大部分投资者投资。为了降低房地产的投资门槛，提高流动性，就有了REITs

REITs的本质还是房地产。投资者持有信托基金，信托基金持有房地产。持有REITs相当于间接持有房地产。大部分REITs每年强制把90%以上的税后收入净额分配给投资者

REITs和房地产股票的区别

REITs的内涵是法律赋予的，REITs之所以为REITs要符合一系列法律的要求

美国的法律要求如下，其他国家的REITs都是在美国的的基础上改进的

• REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人
• REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或政府债券
• REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得
  • 这不低于总收入75%的收入加上分红、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%
• REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构
• REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%

REITs每年要进行：收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试

• 测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格
• REITs是面临着系统的、严格的监管的（对中小投资者来说是好事）

REITs的类型（建议只买权益性REITs）

• 权益性REITs - 指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的REITs
  • 根据其持有物业类型的不同，可分为：
  • 零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自主存储REITs、综合REITs、其他REITs
  • 权益性REITs因为本身直接持有物业而且还能够对物业进行经营管理
  • 所以能获得稳定持续的现金流，这类REITs的风险相对较小，是我们学习和研究的重点
  • 西蒙地产 - 美国最大的零售REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • 公平住屋 - 美国最大的住宅REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • 波士顿地产 - 美国最大的写字楼REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • HOST酒店 - 美国最大的酒店REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • 安博普洛斯 - 美国最大的工业地产REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • HCN - 美国最大的健康护理REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
  • 大众仓储 - 美国最大的自主存储REITs，也是标准普尔500指数成分股之一
• 抵押型REITs - 指本身不直接拥有物业，而是通过房地产抵押贷款的形式把资金贷出去，赚去利息收益的REITs
  • 一般分红率较高、资产负债率较高、对利率变动比较敏感、风险更大
  • 从实现财务自由的角度，我们不投资该类REITs
  • AGNC - 分红率9.91%还是比较高的，但是资产负债率高达86%，债务风险还是比较大的
• 混合型REITs - 即持有物业又发放抵押贷款的REITs

REITs的特点：

• 定期强制高分红 - 每年至少要把净收入的90%分配给投资者
  • 美国一般每季度派息一次
  • 香港一般每半年派息一次
• 投资门槛低 - 一般几千元就可以投
  • 香港REITs 1手起买，1手为：1000股
  • 美国REITs 1股起买
• 交易成本低 - 一般REITs会免征企业所得税
  • 买卖REITs只需要支付交易佣金，没有其他高额税费
  • 直接投资房地产，买卖税费在房价的10%-30%之间
• 流动性强 - 买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉
• 专业化管理 - REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士
• 收益率相对较高 - 和直接持有物业相比，持有REITs的收益率相对比较高（分红率一般高于房租）

REITs的风险：

• 市场风险 - 房价因周期性涨跌带来的风险
  • 虽然REITs的涨跌周期和房地产的涨跌周期并不完全同步
  • 但是REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的
  • 所以长期内，REITs的涨跌由房地产市场运行周期决定
  • REITs的波动幅度一般是强于房地产市场的
  • REITs的运行周期一般也是先于房地产市场的
  • 化解风险的方式 - 在好价格买进
• 利率风险 - 利率大幅提高，会减少REITs的内在价值，增加REITs的债务成本
  • REITs租金不变的情况下，分红资金减少，会降低REITs的分红率，导致REITs的价格下跌
  • 美联储基准利率从2004年的1%提升到2007年的5.26%，美国房价从2007年到2012年下跌超过50%
  • 美国REITs从2007年到2012年的跌幅超过70%
  • 化解风险的方式 - 尽量不要在加息周期的初期阶段买进
  • 比如根据美联储2017年3月份的经济及利率预期显示，美联储预计未来3年还将加息9次
  • 这样2020年美联储的利息很可能会在4.5%左右
  • 如果在2017年1%的利率水平买进美国REITs，利率风险还是比较高的
• 社会风险 - 大的社会事件带来房地产下跌的风险
  • 政治运动、暴乱、战争等
  • 化解风险的方式 - 选择社会风险小的国家的REITs
• 汇率风险 - 持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险
  • 化解风险的方式 - 选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs
• 经营管理风险 - 由于REITs的管理团队专业能力不强造成的风险
  • REITs的最终价值由物业的价值和管理团队的价值共同决定
  • 优秀的管理团队能为投资者创造价值，而差劲的管理团队却会毁灭价值
  • 化解风险的方式 - 选择历史表现优秀的REITs
  • 从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力几方面看
• 债务风险 - 由于资产负债率过高导致的风险
  • 主要由于经营管理能力水平不行导致的
  • 高资产负债率的REITs，较难再获得债务融资
  • 如果遇到利率大幅上涨或信贷紧缩，REITs有可能会破产
  • 化解风险的方式 - 避免买进资产负债率过高的REITs（资产负债率>50%的REITs最好不要买）
• 增发的风险 - 因增发REITs份额导致每股净资产下降，带来REITs股价下跌的风险
  • 当REITs难再通过债务进行融资时出现收购机会
  • REITs很可能会通过增加份额对投资者进行融资，会在短期内导致REITs下跌
  • 虽然长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业能带来好的收益的话
  • 但是这毕竟有较大的不确定性，一般来说通过增发融资还是弊大于利
  • 化解风险的方式 - 避免买进资产负债率过高的REITs
  • 美国REITs的资产负债率最好<40%
  • 香港REITs的资产负债率最好<30%

怎么投资REITs（只要把美国REITs、香港REITs学会就行了，将来国内出REITs了也是一样的道理）

通过香港和美国的REITs，我们可以间接拥有中国内地、香港和美国的房地产

这3个地区的房地产运行周期不同，完全够我们轮着买

香港REITs

• 选出好REITs（权益性REITs）
  • 雪球 - 在看港股和美股的时候，历史走势是不能复权的，这点很不好
  • 富途牛牛 - 可以复权（两个软件一起用，互补）
  • 汇贤产业信托 - 综合REITs
  • 春泉产业信托 - 写字楼REITs
  • 越秀房地产信托基金- 综合REITs
  • 开元产业信托 - 酒店REITs
  • 领展房产基金 - 综合REITs
  • 冠君产业信托 - 写字楼REITs
  • 置富产业信托 - 零售REITs
  • 阳光房地产基金 - 综合REITs
  • 富豪产业信托 - 酒店REITs
  • 泓富产业信托 - 综合REITs
  • 不同类型的REITs的风险收益不同，甚至连涨跌周期也不完全一样
  • 因为在现实生活中，酒店、写字楼、商场受宏观经济波动的影响程度是不一样的
  • 酒店REITs - 酒店客户都是个人且没有租约的，所以酒店对于经济周期最敏感
    • 当经济形式好的时候，入住率高达90%以上，当经济形式不好的时候，入住率可能还不到50%，收入就会大幅减少
    • 酒店REITs把酒店租给酒店运营方去运营，酒店REITs一般会和酒店承租方签订基本租金加浮动租金合同
    • 也就是酒店承租人可能会亏损，但是酒店REITs会有一个保底的收入
  • 写字楼REITs - 一般都是企业客户，租约一般在2年以上
    • 一线城市核心地段的甲级写字楼，出租率和租金水平高，现金流稳定，风险相对较小
    • 非核心地段写字楼，出租率和租金水平比较低，风险比较大
    • 另外写字楼的周期性很强，但因为租约期较长，形成了缓冲，写字楼的周期会滞后于经济周期
    • 评价写字楼REITs要重点看其持有写字楼的质量，写字楼质量越高，分红就会越稳定
  • 零售REITs - 主要包括社区购物中心和大型购物广场
    • 电商快速发展，中低端购物中心受冲击影响较大，高端购物广场受冲击影响较小
    • 一线城市核心地段的购物广场，盈利能力强，抗风险能力强
    • 评价零售REITs要重点看其持有购物广场的质量，购物广场质量越高，分红就会越稳定
  • 综合REITs - 持有两种或两种以上类型的物业且其中任意一种物业的价值占总物业价值的比例不超过50%的REITs
    • 综合REITs持有多种物业，不同物业组合在不同经济周期下都能为REITs带来持续的现金流
    • 评价综合REITs的好坏主要还是看其拥有物业的质量
  • 不同类型REITs的风险主要还是看其持有的物业的质量以及团队的质量
    • 假设都是最好的物业、最好的团队，酒店REITs的风险>写字楼REITs>零售REITs>综合REITs
  • 查看年报及招股说明书
• 等待好价格
  • 判断目标REITs的价格是不是好价格有很多种方法，以分红率法为例
  • 美国权益型REITs的历史分红率变化情况（4%-8%之间波动）
    • 当平均分红率>8%的时候，是很好的买入时机
    • 当平均分红率<4%的时候，是很好的卖出时机
  • 结合美国REITs的动态分红率，香港REITs的动态分红率波动区间为5%-10%
    • TTM分红/REITs当前价格*100%，如果大于10%就是好价格
• 买进
  • 购买香港REITs只要有港股或美股股票账户就可以了，股票账户里有港币或美元就可以买
  • 把投资REITs的资金分3份，买进3-5只不同类型的REITs
    • 当目标REITs的分红率>10%时买进3分之1
    • 目标REITs价格每下跌5%-10%继续买进，直到资金买完为止
• 长期持有
  • 持有REITs的时间应该像房子一样，持有10年以上，特别好的REITs，可以持有30年以上
  • 在持有期间，我们每年能收到2次现金分红，就像收房租一样
• 卖出
  • 当所有REITs的平均动态分红率小于5%的时候，卖出
    • 这属于系统性风险
    • 一般出现在房地产市值价格高位的时候
    • 长期看，当所有REITs的平均动态分红率<5%时，未来动态分红率会向10%的方向回归
  • 当某只REITs旗下的物业不再有核心竞争力的时候，卖出
    • 比如出租率下降到90%以下
    • 每年注意以下，REITs旗下核心物业的运营情况

增加REITs的价值或者说增加REITs可供分派金额的方式

• 内部增长 - 是可供分配金额增长最稳当和最可靠的方式
  • 提高物业出租率、提高租金水平、降低物业运营成本、提高租客质量、物业翻新、物业置换等方式提高物业的现金流
• 外部增长 - 收购、开发新物业来增长REITs的现金流
  • 由于REITs每年要把90%以上的可供分派金额分派掉，REITs只保留很少的现金
  • 要进行外部增长，REITs必须要进行贷款或增发新股
    • 贷款会增加REITs的债务风险
    • 增发新股会稀释掉每股净资产
  • 外部增长相对于内部增长有着较大的不确定性
• 可供分配金额的增长=内部增长+外部增长
• 优秀的REITs管理团队善于通过内部增长和外部增长两条途径提供REITs的可供分派金额

年报及招股说明书

以汇贤产业信托为例

• 价格￥3.05元，说明以人民币计价，每股净资产5.41，3.05<5.41说明汇贤在折价交易
• 一般来说折价幅度越大，投资价值就越大，市净率0.56=市价3.05/每股净资产5.41，看起来像打了5.6折
• 但是别心动，这个超值可能是真的超值，也有可能是假象
• 分红/收益的数据缺失，这个数据非常重要，表示汇贤的分红率，我们也可以自己算：分红率9.03%=分红派息0.2754/价格3.05*100%
• 年报和招股说明书
• 下载招股说明书 - REITs代码（87001） -> 上市文件（所有） -> 下载 -> 首次发行
• 重点看一下：风险因素、分派政策、发售通函概要（包含大部分重要信息）
• 下载年报（REITs的财务报表基本不会造假），重点看一下：财务摘要、主席报告、管理层讨论与分析、综合全面收益表、分派表、综合财务状况表、综合现金流量表、综合财务报表附注

读REITs年报的目的

• 了解REITs的物业情况 - 通过年报查看
• 了解REITs的财务状况 - 通过年报查看
• 了解REITs的管理团队的能力

年报查看

• 财务摘要
  • 2016年度总收益31.06亿，与2015年一样
    • 从附注第（2）条我们可以看到，其实2016年的总收益比2015年增加了3.4%
    • 只是由于2016年5月1日起生效的营改增政策，导致税收成本增加了
  • 2016年度物业收入净额20.74亿，比2015年增加1.9%，撇除税项的影响，实际增幅5.9%，还是不错的
    • 物业收入净额（这个数据很重要）=物业总租金收入-物业本身直接相关的各种运营费用(与租金收入相关的各种税+房产税+保险费+水电费+物业管理费等)
    • REITs管理人收的管理费、受托人收的托管费、财务费用、折旧费、资本支出不计入运营费用，因为这些费用不与物业本身直接相关
  • 可供分派金额15.46亿，比2015年增加了4.5%，还是不错的
    • 可供分派金额也非常重要，它直接决定了投资者能分到多少钱
    • 根据法律规定，REITs每年至少要把可供分配金额的90%分配给投资者
  • 分派金额（2016年分配给投资者的钱）14.99亿，比2015年增加了3.5%
  • 每基金单位分派0.2754元，这是每个基金份额可以分到的钱，如果持有10000股，就能分到2754元
    • 每基金单位分派=分派金额/总基金份额数
  • 分派比率97%，说明可供分配金额中有97%都分派给投资者了
    • 分派比率=分派金额/可供分派金额
  • 分派收益率（也叫分红率）8.8%
    • 分派收益率=每基金单位分派/2016年12月31日的收盘价
• 管理层讨论与分析
  • 资产组合概览 - 可以比较具体的了解到REITs旗下物业的具体情况
    • 间接拥有沈阳丽都索菲特酒店70%的所有权
    • 零售物业组合 - 东方新天地 ①
      • 2016年的物业收入净额9.35亿，同比增长0.2%
      • 出租率97.4%，平均现收（老租户）、平均成交月租（新租户）
      • 平均现收月租金每平方1211元，同比增长1.5%（按年）
      • 平均成交月租每平方1278元，同比增长24.9（按年）
      • 我们可以看到新租户的租金在上涨，从以上数据可以知道东方新天地这个物业还不错
    • 写字楼物业组合 - 北京东方广场东方经贸城 ①
      • 2016年的物业收入净额8.35亿，同比增长1.7%
      • 出租率95.1%
      • 平均现收月租租金为每平方276元，同比增长2.2%
      • 平均成交月租租金为每平方331元，同比增长11.2%
      • 我们可以看到新租户的租金在上涨，从以上数据可以知道东方经贸城这个物业还不错
    • 服务式公寓物业组合 - 北京东方广场东方豪庭公寓 ①
      • 2016年的物业收入净额0.73亿，同比增长8.7%
      • 出租率92.6%
      • 从以上数据可以知道北京东方广场东方豪庭公寓这个物业也还行
    • 酒店物业组合 - 北京东方君悦大酒店、沈阳丽都索菲特酒店 ②
      • 2016年的物业收入净额1.35亿，同比增长10.9%
      • 入住率分别为60.2%和45.7%（五星级酒店2015年全国平均入住率为58.56%，北京的平均入住率为65%）
      • 在入住率上两家酒店都有提高的空间
      • 从以上数据可以知道汇贤的酒店物业组合的质量一般，不是非常好
    • 重庆大都会东方广场（包含商场和写字楼）②
      • 2016年的物业收入净额0.96亿
      • 商场出租率73.4%、写字楼出租率89.2%
      • 从以上数据可以知道重庆大都会东方广场这项物业的质量一般，不是非常好
    • 分组①的物业质量相当好，分组②的物业质量一般，这是汇贤未来内部增长的重点
    • 好在分组②的物业资产占总资产的比重比较低
    • 搜索分部資產可以看到以下内容
      • 东方新天地的价值149.04亿，东方新天地占比=149.04/402.62*100%=37%收入
      • 东方经贸城的价值43.07亿，酒店物业价值占比=148.48/402.62*100%=36.9%
      • 东方豪庭公寓的价值19.38亿，酒店物业价值占比=19.38/402.62*100%=4.8%
      • 酒店物业的价值43.07亿，酒店物业价值占比=43.07/402.62*100%=10.7%
      • 重庆物业的价值42.65亿，重庆物业价值占比=42.65/402.62*100%=10.6%
  • 财务回顾 - 可以看也可以不看，因为后面还要看财务报表，这里的内容基本是对财务报表中重要科目的说明
• 主席报告
  • 从业绩及分派、中国的营商环境、人民币汇率、业务回顾、财务状况稳健、结算日后事项、展望等几个重要方面总结了一下过去一年的情况
  • 并且公布了下年度的重要工作计划
  • 2017年的主要任务，推动北京东方广场的内部增长
  • 不同REITs的主席报告大同小异，主要是关于财务、物业、风险、挑战、收购等方面的信息
• 综合全面收益表 - 就是合并利润表
  • 物业收入净额以及变化情况（最重要的科目）（汇贤没有这个科目，去财务摘要中看）
  • 财务费、管理人费以及变化情况
  • 分派前净利润
  • 收入 - 指物业租金总收入，如果想知道收入的具体组成情况，搜索：收入
  • 投资物业公允价值减少 - 物业每年市值的减少
    • 当年的物业评估值-上一年的物业评估值就可以得到这个值
    • 如果市值小于0就是减少，大于0就是增加
    • 科目的增加或减少只是账面价值的变化，不产生现金流，对于可供分派收入没有影响
    • 不过这个科目数值的变化影响净利润和资产负债表的延迟税项
  • 补足额资产之公允价值收益 - 补足所承诺金额的差额部分
    • 比如：卖方对买方说，这个商场1亿卖给你，我保证5年内每年有1000万的租金收入，如果不足1000万，我补足你1000万
  • 折旧与摊销
    • 折旧 - 酒店、公寓物业设备的折旧
      • 商场、写字楼等投资物业使用公允价值计量，不进行折旧，每年在投资物业公允价值减少科目里反映
    • 摊销 - 因收购产生的商誉等无形资产的摊销
    • 不产生现金流，这个当作费用扣掉的金额后面要加回到分派表中的可供分派收入中，分派给投资者
  • 其他营运开支 - 物业营运相关的各种开支，如果想知道其他营运开支的具体组成情况，搜索：其他營運開支
  • 融资成本 - 财务费用，也就是贷款利息支出（需要重点关注的科目），如果想知道这个科目的具体组成情况，搜索：融資成本
    • 财务费用大幅增加会减少可供分派金额
    • 融资成本如果大幅增加，我们要查明原因
  • 汇兑亏损 - 拥有外币资产或外币负债因汇率波动产生的账面亏损
    • 如果盈利，则科目为汇兑盈利，该科目只是账面上的，没有产生现金流
    • 所以这个科目的金额后面要加回到分派表的可供分派收入中，分派给投资者
    • 这个科目的最终的盈亏要以最终换汇时为准
  • 管理人费用 - 支付给信托管理人的费用，搜索：管理人費用
    • 可以是现金支付，也可以是基金份额支付
    • 如果用基金份额支付，则没有产生现金流出，用份额支付的部分金额后面要加回到分派表的可供分派收入中
  • 房地产投资信托基金开支 - 房地产投资信托基金的运营开支，搜索：房地產投資信託開支
  • 除税前及与基金单位持有人交易前之盈利 - 就是利润总额
  • 所得税开支 - 企业所得税开支
    • 在内地物业上获得的利润按25%的税率缴纳所得税
    • 在香港物业上获得的利润按16.5%的税率缴纳所得税
  • 与基金单位持有人交易前之年盈利 - 就是净利润（营业利润-所得税开支）
    • REITs的净利润本身看的价值不大，但是净利润+一些非现金开支科目-一些非现金收入科目
    • 就可到了可供分派金额，可供分派金额是非常重要的，它直接决定了投资者能分到多少钱
    • 净利润+少数股东权益+(非现金支出-非现金收入)=可供分派收入
    • 可供分派收入+非经常性的科目调整=可供分派金额
    • 调整项科目如下（非经常性的科目调整）：
    • 管理人费用指以基金份额发放的那部分管理人费用，因为这部分费用是不产生现金流出的
    • 递延税项 - 只要是物业按公允价值计量，导致的账面增值，账面增值的金额不产生现金流也不用缴税
      • 但是账面增值金额产生的税要计入在递延税项中，如果增加则加上递延税项，如果减少则减去递延税项
    • 可供分派之折旧及摊销 - 指折旧及摊销金额减去资本开支后的金额
      • 折旧及摊销金额 - 主要指酒店及公寓的折旧及摊销
      • 资本开支 - 主要指新增或置换酒店公寓设备等方面的开支（至少要超过1年才能计入资本开支，比如：地毯）
      • 使用期限在1年以内的计入费用，比如：鲜红
      • 折旧与摊销很多时候是不能完全分派的，因为要维持物业的竞争力，一些必要的资本开支是会经常发生的
      • 投资物业公允价值减少 - 物业根据公允值计量，也就是按市价计算，比上一年估值减少的金额，这部分损失只是账面损失，不产生现金流。所以要加回来
      • 如果投资物业账面价值比上一年是增加的，就要减掉
      • 补足额资产之公允价值收益 - 只是账面收益，属于非现金收入，所以要减掉
• 分派表
  • 可供分派金额是怎么来的？可供分派金额的变化情况
  • 分派金额以及分派比率的变化情况
  • 每股分红的变化情况
• 综合财务状况表 - 就是合并资产负债表
  • REITs的资产主要就是物业（非流动资产）
    • 投资物业 - 北京东方新天地、北京东方经贸城、重庆大都会东方广场的写字楼和购物商场
    • 物业、机器及设备 - 北京东方君悦大酒店、北京东方豪庭公寓、沈阳丽都索菲尔酒店及其他设备
    • 土地及相关成本 - 物业土地使用权的预付款项
    • 补足额资产
  • REITs的物业价值如何
    • 物业的价值只是第三方评估机构的评估值
    • 公允价值可以理解成市场价值，每年都会变化。每年都要请第三方评估机构进行评估
    • 在房地产繁荣的时候，评估机构很可能高估物业价值，反之低估物业价值
    • 总之，第三方评估机构的评估价我们只能参考，甚至我们都不用参考，按照自己的标准去给物业估价
    • 给物业估值有很多种方法，以资本化率估值法为例：
      • 资本化率=物业收入净额/物业价值*100%
      • 所以，物业价值=物业收入净额（年报中有）/资本化率（需要确认）
      • 美国商业地产的资本化率在过去30年主要在4%-10%的区间内波动
      • 比如：次贷危机后的2010年美国商业地产的资本化率达到了10%左右，当时是一个十分好的买点
      • 资本化率在7%为一个合理的值
        • 资本化率>7% -> 物业的市场价值低于其内在价值
        • 资本化率<7% -=""> 物业的市场价值高于其内在价值
      • 汇贤物业收入净额20.74亿/7%=296.29亿（合理价值）<396.79亿（评估机构估值）
      • 并不是说评估机构的评估价值有问题，因为如果汇贤现在卖掉所有的物业，可能也能卖到396.79亿
      • 我们这里说的是合理价值，在投资市场上，价格总是会高于或低于合理价值的
      • 既然汇贤物业的价值被高估了，那么总资产自然也高估了
      • 我们用物业的合理价值+汇贤的流动资产，可以得到合理的总资产价值（296.29亿+73.91亿-1.3亿土地相关成本=368.9亿）
      • 总资产496.4亿-合理总资产368.9亿=100.5亿，高估了100.5亿
      • 合理总资产变小，资产负债率变大，所以汇贤的实际债务风险也会比表面债务风险大
  • REITs的债务风险
    • 资产总值会随房地产价格的变化而变化，但是负债不会
    • 主要现金及现金等价物或银行存款>流动负债总额 -> 短期内就没有债务风险
    • 非流动负债
      • 银行贷款 - 需要偿还，可以通过借新债还旧债的方式（前提借贷比率维持在一个合理范围内，香港对借贷比率的要求是不能超过45%）
      • 租户押金 - 属于经营性负债，只要物业正常运营，就不需要偿还
      • 递延税项负债 - 在物业没有出售前，不需要支付
    • 借贷比率=(短期银行贷款+长期银行贷款+其他有息借款)/总资产（保险起见可以用：合理总资产）*100%
    • 重点细节提示：汇贤的贷款都是以港元计算的（注意未来人民币兑港元的汇率变化）
  • REITs的净资产
    • 净资产=总资产（保险起见可以用：合理总资产）-总负债
    • 汇贤的净资产 - 368.9亿-202.58亿=166.32亿
    • 166.32亿/基金单位54.62亿=每基金单位资产净值（美股净资产）=3.04元
    • 汇贤的价格是3.05元，每股净资产5.41元，我们调整后每股净资产3.04元
    • 所以表面上看起来的大幅折价交易，但实际上正好是平价交易
• 综合现金流量表 - 合并现金流量表
  • REITs现金流量表的重要性远不如股票，因为REITs的现金流量大部分是租金，而且租金基本都是要预付的
  • 经营活动 - 大致看一下
  • 投资活动
    • 添置投资物业 - 如果金额较大，查看下收购了什么物业
    • 已收利息
      • 和融资活动中的已付利息对照起来看
      • 主要看净利息支出的变化情况
      • 如果和过去相比，利息支付大幅增加，要查明下情况
    • 现金及现金等值物（减少）增加净额 - 一般来说这个科目的金额应该大于0，如果小于0，查明下原因（比如存入银行）
    • 年末之现金及现金等值物 - 银行结余及现金（这个金额应该大于流动负债比较好）

管理团队的能力

• 物业收入净额 - 过去5年的记录，最好从上市开始看
  • 汇贤上市以来每年的收入都在增长，每年的增幅在5%以上，还不错
• 股利分派
  • 汇贤上市以来股利每年以大于2%的速度稳定增长，还不错
• 借贷比率
  • 用调整后的计算（8.93+99.23）/368.9*100%=29%，还不错（低于30%即可）
• 融资能力 - 融资渠道越多，对REITs越有利
  • 汇贤2016年银行贷款108.16亿，净利息支出0.13亿，利息成本极低，很不错
    • 香港贷款利息低，内地存款利息高导致
    • 108.16亿全是信用借款（不抵押就能融资，说明REITs管理团队的能力很不错）
  • 对于融资渠道多、融资成本低、物业抵押少的REITs，我们可以认为其管理团队能力强
• 历史收购
  • 沈阳丽都索菲特酒店 - 2012年1月收购了沈阳丽都喜来登饭店，2013年1月1日改名为沈阳丽都索菲特酒店
    • 2012年的入住率为63.6%，平均客房收入为522元
    • 之后几年平均入住率和平均客房收入都有较大幅度下跌
    • 由此可见，新收购的沈阳丽都索菲特酒店并没有为投资者创造价值
  • 重庆大都会东方广场（商场和写字楼） - 2015年3月2日收购了重庆大都会东方广场
    • 2015年的出租率分别为83.7%和95.5%，平均现收月租分别为254元/平方和125元/平方
    • 2016年的出租率分别为73.4%和89.2%，平均现收月租分别为223元/平方和124元/平方
    • 收购后的出租率和平均现收月租金都有了明显的下降
    • 由此可见，收购重庆大都会东方广场并没有为投资者创造价值
  • 通过以上数据，我们发现汇贤的管理团队似乎对收购项目不太在行
  • 当然新收购的项目时间还不算太长，我们还要继续观察收购效果

招股说明书

读完年报，如果觉得目标REITs不好，直接淘汰，不再需要看招股说明书

• 风险因素 - 招股说明书的很多信息可能已经过时，但风险因素不会过时
  • 风险因素决定我们投资的成败，尽量看完，实在太多的话，至少要看前10条
• 分派政策 - 了解分红相关
• 发售通函 - 快速浏览，过时的信息直接跳过
• REITs的架构 - 了解股权控制关系

美国REITs

• 选出好REITs（权益性REITs）
  • 海选出属于标准普尔500指数成分股的REITs
    • 准普尔500指数 - S&P 500 Index，是记录美国500家上市公司的一个股票指数
      • 这个指数由标准普尔公司创建并维护
      • 标准普尔公司 - 世界三大信用评级机构之一
    • 写字楼REITs（波士顿地产、ARE、SLG）
    • 工业地产REITs（安博普洛斯、杜克地产）
    • 零售REITs中的购物中心REITs（REG、FRT、金克地产）
    • 零售REITs中的购物广场REITs（西蒙地产、GGP、马塞里奇房产）
    • 独立式商店REITs（O）
    • 住宅REITs（艾芙隆海湾社区、公平住屋、埃塞克信托、MAA房产信托、UDR不动产信托）
    • 综合REITs（VNO）
    • 酒店REITs（HOST酒店）
    • 自助仓储REITs（大众仓储、EXR）
    • 健康护理REITs（HCN房产信托、斗牛场不动产投资信托、HCP房产信托）
    • 林地REITs（惠好林地REITs）
    • 基础设施REITs（美国电塔、CCI）
    • 数据中心REITs（易昆尼克斯、DLR）
    • 特殊REITs（爱恩铁山）
  • 精选REITs
    • 可供分配金额保持稳定（物业收入净额和费用（利息费用、管理人费用、受托人费用）保持稳定）
      • 物业收入净额一般会稳定增加的
      • 管理人费用、受托人费用一般是比较稳定的
      • 利息费用会因为未来利率变化出现比较大的变化
      • 对于REITs来说，未来的利息支出将是影响未来分红分派的一个重要因素
      • 当然除了利息支出以外，未来的债务偿还也是影响未来分红收入的重要因素
      • 在极端情况下，如：2008年次贷危机，资产负债率过高的REITs可能会发生债务违约，甚至破产
      • 无论是利息支出问题还是债务偿还问题都和债务规模有着直接的联系
      • 所以REITs的债务规模是影响REITs未来经营和分红发放的一个关键性因素
      • 资产负债率>50%淘汰，低于50%的还要看一下它的历史分红分派是否稳定
      • 历史分红保持不变或稳定增长的REITs说明其管理团队能力较强
      • 历史分红发放不稳定或不持续的REITs，淘汰
        • 下载年报：参考：美股 -> 聚美优品
    • 商业、风险因素、所选财务数据、 管理层对财务状况和业务成果的讨论与分析、财务报表和补充资料、财务报表和附表指标
    • 物业情况如何
      • 物业质量
      • 物业出租率
    • 盈利能力如何
      • NOI（物业收入净额）是否稳定或稳定增长
      • FFO（营业现金流，可供分派金额） - 净利润+非现金开支-非现金收入调整而来
      • FFO是给投资者分红的基础，对于投资者来收，比净利润有用的多
    • 债务风险如何
      • 资产负债率
      • 借贷比率
      • 负债结构
    • 管理团队能力如何
• 等待好价格
  • 判断目标REITs的价格是不是好价格有很多种方法，以分红率法为例
  • 美国权益型REITs的历史分红率变化情况（4%-8%之间波动）
    • 当平均分红率>8%的时候，是很好的买入时机
    • 当平均分红率<4%的时候，是很好的卖出时机
    • TTM分红/REITs当前价格*100%，如果大于8%就是好价格
• 买进
  • 把投资REITs的资金分3份，买进3-5只不同类型的REITs
    • 当目标REITs的分红率>10%时买进3分之1
    • 目标REITs价格每下跌5%-10%继续买进，直到资金买完为止
• 长期持有
  • 持有REITs的时间应该像房子一样，持有10年以上，特别好的REITs，可以持有30年以上
  • 在持有期间，每季度（部分每月）都能收到分红，就像收房租一样
  • 中国投资者持有美国REITs的分红需要扣除10%的税
  • 美国投资者持有美国REITs的分红需要扣除15%的税
• 卖出
  • 当所有REITs的平均动态分红率小于4%的时候，卖出
  • 当某只REITs旗下的物业不再有核心竞争力的时候，卖出

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